Le budget pour construire une maison au Cameroun varie selon le standing. Le retour d’expérience permet de se faire une idée assez précise. Toutefois, il est à noter que pour la vaste majorité des projets, les coûts de la phase conception sont très souvent oubliés ou minorés, notamment lorsqu’ils servent d’apport personnel dans le cas d’un crédit bancaire. Malheureusement, il apparaît que les dérives de coûts des projets sont majoritairement imputables à une conception insuffisante ou bâclée, dont on cherche systématiquement à optimiser les coûts lorsqu’ils ne sont tout simplement pas ignorés.

L’étape préalable à toute construction concerne le foncier qui consiste à l’ensemble des démarches d’acquisition du terrain. Il s’agit des procédures de cession coutumiers, du dossier technique, de mutation/donation et de titrisation. La procédure peut durer 01 an en moyenne.

Concernant le projet proprement dit, le coût de construction d’un bâtiment se subdivise en trois sous-ensembles :

• Les études
• L’exécution y compris la réception
• L’exploitation

Les études englobent les frais des démarches administratives de permis de construire (1% du coût global du projet), du certificat d’urbanisme, des études de sol et autres frais topographiques… des études d’impact environnemental lorsque le projet y est soumis, des honoraires des différents intervenants (architecte, bureau d’études, bureau de contrôle….), des assurances, des cautions bancaires lorsque requis, d’enregistrement des contrats, etc… Ces frais peuvent représenter entre 10 et 20% du budget global.

L’exécution concerne la réalisation des travaux. Sont inclus l’installation de chantier, la mobilisation sur site, la main d’œuvre, la fourniture des matériaux, le gardiennage, la logistique et les commandes, les importations lorsque nécessaire…Mais aussi des éléments annexes mais indispensables tels que les dispositifs de sécurité des ouvriers (équipements de protection individuelle - casque, chaussure de sécurité… équipements de protection collective - échafaudage, garde-corps…) ainsi que les différents contrôles de matériaux ( tests sur le béton ou les agrégats… ), les contrôles des travaux exécutés. Suivant le mode de marché, entreprise générale ou corps d’états séparés (plusieurs entreprises suivent plusieurs lots différents, gros-œuvre, Electricité, plomberie, menuiserie et serrurerie, etc…)< /p>

L’exploitation concerne l’usage du bâtiment. Le cycle de vie d’un ouvrage ne s’arrête pas à la réception mais se poursuit pendant l’exploitation de celui-ci. Des décisions avantageuses en conception peuvent s’avérer désastreuses en coûts d’exploitation

• Ne pas mettre de tableau électrique avec des disjoncteurs de protection de qualité entraine l’exposition des équipements aux surintensités, ce qui provoque leur usure rapide, des pannes régulières et des coûts de remplacement.
• Ne pas réaliser un système de drainage (rigoles, etc…) peut entrainer l’entrée des eaux en saisons de pluie dans la maison
• Ne pas réaliser l’étanchéité d’une toiture terrasse (toiture plate) entraine l’humidité de la dalle, sa dégradation, a des infiltrations qui affectent le plafond ou faux plafond, la peinture, humidifient des prises électriques ou des équipements parfois sensibles

Les coûts d’entretien, de maintenance et les contrôles périodiques pour assurer la durabilité et pérennité des ouvrages et installations, sont en prendre en compte dans les choix des matériaux et équipements

Le foncier : il s’agit du terrain sur lequel le bâtiment sera construit. Le terrain doit bénéficier d’un titre foncier valide. En cas d’acquisition du terrain via la procédure coutumière, le dossier technique et la procédure de titrisation est à introduire auprès des affaires foncières. Elle dure en moyenne entre 06 mois et 01 an.

Par ailleurs, on peut choisir de mettre en valeur le terrain avant de procéder à la titrisation mais dans ce cas, il ne sera pas possible de souscrire au permis de construire car le titre foncier est une pièce obligatoire.

D’autre part, avant de commencer les travaux, une reconnaissance du site est impérative pour identifier les accès, la planéité, les mitoyens (murs et fondations des voisins), les drains ou caniveaux existants…. Un relevé topographique est fortement recommandé

Par suite, une étude géotechnique (étude de sol) permet de connaitre la constitution du sol en profondeur et de savoir s’il peut supporter les charges appliquées par le bâtiment. Les fissures, les déplacements d’éléments en sont souvent la conséquence. La règlementation camerounaise impose une étude de sol par un laboratoire agrée dans les cas ci-dessous

• Bâtiment d’habitation dont la profondeur à plus de 10m (donc à partir de 03 niveaux)

• Les établissements recevant du public ( école, hôpital, hôtel, stade, gare, centre commercial, salle polyvalente, établissement de culte…. Immeubles de grandes hauteur)
• Etablissements industriel

Toutefois, même pour une maison individuelle, il est fortement recommandé de procéder à une reconnaissance du sol. Son coût pour une maison varie entre 300 000 FCFA et 1 000 000 FCFA HT

Une fois les données du sol maîtrisées, un architecte est requis pour dessiner le plan et le dépôt du dossier permis de construire.

Les grandes orientations se décident en phase conception

• Orientation du terrain par rapport au vent, pour permettre une circulation de l’air naturel, l’aération naturelle. Ces éléments permettent en exploitation de réduire la consommation d’énergie (ampoules, climatisation…)
• Implantation de la fosse septique, récupération des eaux pluviales,
• Choix des matériaux, ciment, briques de terres compressées, bois, métal

Ces choix permettent d’établir un cahier de charges des travaux sur la base duquel avec les plans, une ou des entreprises seront choisies.

Un point important ; que ce soit avec une entreprise ou un ou des artisans, toujours faire signer un cahier de charges et un contrat. Pour s’autoriser le droit à des poursuites judiciaires en cas de litiges, il est conseillé de faire enregistrer le contrat avant le démarrage des travaux.

En fonction de la taille du projet, il peut être nécessaire de s’adjoindre les services d’un maître d’œuvre (celui qui va suivre au quotidien la réalisation des travaux et le respect du cahier de charges) et d’un bureau de contrôle (pour vérifier la conformité des travaux à la règlementation et aux règles de l’art. Il est obligatoire lorsque le montant des travaux dépasse 100 millions de FCFA)

Il est également recommandé de faire respecter des principes de sécurité de base pour les travailleurs. Plusieurs accidents, dus à des éboulements, mouvements de terre, échafaudages ou échelles mal montées causent souvent des drames humains avec des incidences financières, arrêts maladie, etc…

Pendant l’exécution des travaux, il est important de réceptionner les étapes clés avant d(autoriser la poursuite des travaux et de décaisser les fonds.

La fin des travaux est marquée par les opérations de réception au cours desquelles il faut s’assurer du fonctionnement des différentes installations

Le permis de construire s’obtient par demande auprès de la communauté urbaine ou mairie de la localité où se situe le projet. Il s’agit d’un dossier déposé auprès des autorités administratives qui disposent d’un délai de 45 jours pour se prononcer. Le certificat d’urbanisme et de propriété sont des éléments indispensables à toute demande de permis de construire. Les autres éléments sont

• Certificat d’urbanisme
• Certificat de propreté
• Plans signés par un architecte agrée
• Dossier technique (notes de calcul,
• Plans d’assainissement
• Devis quantitatif et estimatif
• Etude de sol lorsque requis
• Etude d’impact environnemental lorsque requis

Les frais s’élèvent à 1% du cout du projet. Le permis de construire devient caduque si la construction n’est pas engagée dans les deux ans suivant son obtention
Pour la ville de douala, la mairie a mis à la disposition du public un guide des usagers…
La procédure se retrouve également sur le site internet de la ville.

Il est d’usage de considérer une moyenne de

• Entre 125 000 et 175000 Fcfa au m² pour un bas standing
• Entre 200 000 et 250 000 Fcfa au m² pour un moyen standing
• Plus de 300 000 Fcfa au m² pour un haut standing

Pour une maison classique de 100m², plaint pied, prévoir 17 500 000 FCFA

Il est d’usage de considérer une moyenne de

• Entre 170 000 et 190 000 Fcfa au m² pour un bas standing
• Entre 270 000 et 290 000 Fcfa au m² pour un premium
• Entre 320 000 et 350 000 Fcfa au m² pour un green gold
• Entre 360 000 et 380 000 Fcfa au m² pour un green diamond

Suivant le DECRET N°2001/129 DU 16 AVRIL 2001 , les études de sols sont obligatoires au Cameroun pour les équipements et ouvrages ci-dessous :

• Les infrastructures de transports :
  1. Les routes ; les tunnels routiers, ferroviaires et miniers, les pylônes de lignes électriques ; les plates-formes des voies ferrées, Les ouvrages portuaires et aéroportuaires ; les oléoducs, gazoducs et pipelines
• Les ouvrages d’arts :
  1. Les digues et barrages ; Les ponts et murs de soutènement ; les silos et réservoirs, les châteaux d'eau;
• Les bâtiments industriels :
  1. Les usines pour ce qui est de leurs structures industrielles, les plates-formes de zones de stockage de matériel et matériaux lourds et des déchets ; les plates-formes des zones industrielles ;
• Les bâtiments à usage public ( école, hôpital, lieux de cultes, gares, aéroports, stades, salles, magasins et centres commerciaux, hôtels….)
• Les ouvrages d'adduction et de distribution d'eau ;
• Les bâtiments de hauteur totale supérieure à dix (10) mètres au-dessus des fondations.
• Les bâtiments à usage d'habitation qui présentent un risque important à cause des sites où ils sont projetés ou de la complexité de leur structure

La norme NF P 94-500 appliquée aux reconnaissances géotechniques définit les phases et étapes des différentes investigations géotechniques :

Bon à savoir : Il faut 1 point de reconnaissance tous les 200 m² avec un minimum de 3 points et une distance maximale de 20 m entre points (phase PRO)

Il faut toujours que la profondeurs du sondage dépasse de 5fois le diamètre le niveau d’ancrage

Les sondages les plus efficaces et recommandés sont pressiometre.et le pénétromètre statique

Pour en savoir plus
Cas pratiques et réels :

1. Immeuble siège à Yaoundé (le nom du propriétaire ne sera pas mentionné)
Etude de sol réalisé par le client sans cahier de charges.

• Type de sondage réalisé : pénétromètre dynamique lourd
• Output 1 de l’étude : Estimation d’une portance de sol sans estimation de tassements (comment le sol serait susceptible de se déplacer pour la charge du bâtiment)
• Output 2 de l’étude : Préconisation de fondation en radier général
  Apres analyse du bureau de contrôle, les observations suivantes ont été relevées :
  
  1. Profondeur des sondages insuffisantes pour la solution de radier proposé. Absence d’estimation des tassements.
  2. Des sondages complémentaires sont demandés (essais pressiométriques). Les résultats ont conclu à des tassements différentiels énormes, à une portance de sol faible et à la nécessité d’un système de fondations profondes entraînant un avenant de 30% du montant des travaux dès les premiers mois de réalisation

2. Immeuble de Bureau à Douala

Etude de sol réalisée en saison sèche. Sondage au pénétromètre jusqu’à 7m de profondeur. Préconisation d’un radier à 3,5m de profondeur. Pas de présence d’eau remarquée.
Les terrassements pour le sous-sol démarrent et en saison de pluie, il y a remontée de la nappe avec présence d’eau à 3m du sol. Le sous-sol sera inondé.
Il faut prévoir un système d’étanchéité en sous sol (cuvelage…)

L’étude de sol est un élément fondamental pour la réussite de votre projet. Plus de 30% des dérives de coûts et de délais prennent leur source dans l’absence ou l’inadéquation de l’étude de sol réalisée à cause d’un cahier de charges mal rédigé. Dans la majorité des cas, le client ou le donneur d’ordre contacte un laboratoire de sol et commande une étude de sol pour réaliser un bâtiment de X niveaux. Cette formulation est insuffisante.

Certaines informations sont indispensables pour apprécier le risque lié au sol et l’interaction sol-structure. Parfois, des sondages complémentaires sont requis afin de mieux cerner le risque. Par ailleurs, la passation du marché à un laboratoire, la réalisation de l’étude en elle-même sur le terrain, la réalisation des essais en laboratoire, l’interprétation des données et résultats et la production du rapport d’étude de sol consomment du temps. Il est parfois surprenant d’entendre des clients commander une étude Lundi et vouloir démarrer les travaux le Samedi pour des ouvrages parfois complexes. Le temps de réalisation et le coût de l’étude sont des inputs déterminant d’un planning et d’un budget. De même, la nature des fondations, leur profondeur d’ancrage, les conditions de leur réalisation… dépendent des résultats de l’étude de sol. Pour des projets industriels, d’ouvrages d’arts, de bâtiments complexes ou des établissements recevant du public, boucler le budget avant d’avoir réalisé une étude de sol revient à prendre un risque important et démesuré. Tout investisseur ne devrait point valider de décaissement sans un tel préalable.

Dans le monde, plus de 70% des incendies sont d’origine électrique. Par ailleurs, les surintensités, les courts circuits, la foudre, entraînent la défectuosité des équipements (congélateur, réfrigérateur, téléviseur, ordinateur, téléphone, groupe électrogène, surpresseur, ampoules, etc….) et donc des couts de réparation ou de remplacement. Enfin, les risques d’électrocution mettent en danger la vie des usagers et habitants.

Pour toutes ces raisons, une installation électrique doit, être réalisée convenablement. Pour ce faire il est important de respecter deux mesures fondamentales

• La mise à la terre du bâtiment
• Les dispositifs de sécurité dans le tableau électrique (disjoncteur différentiel, ddr, parafoudre, )

Dans tous les plans et devis que vous recevrez de la part de votre électricien il faut toujours poser la question de l’existence de ces éléments et vérifier leur réalisation

La mise à la terre se fait au moment des fondations. Donc attention à ceux qui attendent le démarrage des travaux du second œuvre pour débuter l’installation électrique.

Il faut s’assurer que les dispositifs de sécurité soient de bonne qualité et non de la contrefaçon. Votre vie et votre portemonnaie en dépendent.

Par ailleurs, avant mise en service, la réglementation camerounaise impose la vérification des installations électriques par un organisme agrée.

Sur la base d’un questionnaire monté par l’agence qualité construction (AQC) de France, l’objectif est d’attirer l’attention du promoteur ou maitre d’ouvrage, de lui permettre d’identifier les risques éventuels et de les anticiper puis de prendre des décisions objectives et efficaces qui permettront le succès de son opération de construction

Participer à notre questionnaire

• Le client, promoteur, maître d’ouvrage
• L’architecte
• Le maitre d’œuvre
• Le bureau d’études
• Le bureau de contrôles
• Le laboratoire sol
• Le cabinet agrée pour les études d’impact
• Les sapeurs-pompiers
• La communauté urbaine ou mairie
• Le ministère des affaires foncières
• Le ministère de l’environnement
• La direction générale des impôts
• Les voisins et riverains
• Les investisseurs
• Les assureurs
• Les concessionnaires
• Les fournisseurs de matériaux
• Les entreprises
• Les artisans (maçons, électricien, plombier, menuisier, peintre, carreleur…)

(5) Décret N°2018/969/PM DU 15 MARS 2018 Fixant les règles de base de sécurité incendie dans les bâtiments(NB: Il existe un Cahier de prescriptions techniques d'application du décret N°2018/969/PM DU 15 MARS 2018).
Ainsi qu’un cahier de prescriptions techniques y relatifs décrivant le classement des établissements ainsi que les dispositions constructives et moyens de secours à respecter en fonction du classement.

Voir le memo sur la reglementation en sécurité incendie

Les habitations collectives (immeubles à usage d’habitation) sont soumises à des études d’impacts en fonction du nombre de leur nombre de logements (arrêtés N°0001 et 0002 MINEPDEV du 09 Février 1996. Plus précisément

• Si le nombre de logement est compris entre 15 et 49 logements, le projet est soumis à une notice d’impact environnementale
• Si le nombre de logements est compris entre 50 et 199 logements, , le projet immobilier est soumis à une étude d’impact environnementale et sociale sommaire
• Si le nombre de logements est supérieur à 200 logements, le projet immobilier est soumis à une étude d’impact environnementale et sociale détaillée

Pour en savoir plus, télécharger les arrêtés