Etapes et maîtrise d’un projet de construction

Selon le Project Management Institute (PMI) un projet est « un effort temporaire (ensemble d’activités réalisée dans un délai donné) entrepris pour créer un produit, un service ou un résultat unique (maison, immeuble de tel standing, infrastructure… dans le cas d’une construction). »Ce produit ou service devra respecter les exigences (termes de références, cahier de charges -scope) du client (maître d’ouvrage, promoteur) et répondre au besoin de l’utilisateur.

Construire est un acte millénaire, dont les techniques et les impacts notamment environnementaux n’ont cessé de muter au fil du temps. Au préalable, il faut savoir s’entourer de personne physiques ou morales ressources qui vont vous aider à définir et structurer votre besoin (exemple : construire un hôtel trois étoiles à un prix abordable pour desservir une clientèle ciblée). Se poser les bonnes questions ((voir formulaire ci-joint – Par exemple le nombre de niveaux souhaité, le nombre de personnes à accueillir, le standing, etc…) permettent d’identifier les exigences légales, réglementaires et les parties prenantes impliquées. Ces réflexions se déclinent des premières étapes de tout projet selon le PMI, permettant d’établir une charte de projet ((de quoi s’agit-il, quels sont les objectifs, les rôles et responsabilités.) et d’identifier toutes les parties prenantes et leurs exigences.

Reprenons le cas de la construction d’un hôtel trois (3) étoiles à Douala. La liste des parties prenantes intègrera entre autres (liste non exhaustive):

• la communauté urbaine ou maire qui délivre lecertificat d’urbanisme et lepermis de construire
• le ministère de l’environnement qui délivre le certificat de conformité environnementale au terme d’une notice environnementale ou étude d’impact environnemental et sociale menée par un cabinet agrée
• le voisinage : les mitoyens peuvent impacter les travaux etl’accessibilité d’une servitude, etc..
• Les investisseurs : banquiers, etc…
D’autres parties prenantes issues des obligations réglementaires s’ajoutent, comme
• le géotechnicien en charge de la réalisation del’étude de sol, rendue obligatoire pour les établissements recevant du public comme un hôtel) ;
• un architecte agréé(pour organiser les espaces et les illustrés par des plans et éventuellement constituer le dossier du permis de construire) ;
• un bureau d’études ou ingénieur agrée en fonction de la taille du projet (pour dimensionner le bâtiment et en fonction de sa compétence rédiger une notice de sécurité),
• un bureau de contrôle lorsque le coût des travaux s’élève à plus de Cent millions de francs,
• etc…..

Les informations collectées des différents livrables (rapport d’études de sol, notice de sécurité, notes de calculs ; exigences d’urbanisme, éléments de l’environnement ou de la viabilité du site, éventuellement des études de faisabilité ou de marché si applicable, etc…) ; viendront nourrir la réflexion, aideront à la prise de décision et aux différents arbitrages qui mèneront à l’établissement du cahier de charges.

Exemples d’arbitrage possibles :

• la notice de sécurité pourrait imposer par exempleplusieurs escaliers en fonction du nombre de personnes (effectif) susceptibles d’être présents et des différentes activités de l’hôtel. Cela pourrait modifier l’architecture et la distribution intérieure (réduction du nombre de chambres ou des circulations, etc…). La notice exigera aussi l’installation de la détection incendie dans toutes les chambres et circulations de l’hôtel, ce qui a un impact direct sur les coûts d’installation et d’exploitation / maintenance.
• l’étude de sol pourrait signaler une faible profondeur de la nappe phréatiquece qui rendrait difficile la réalisation d’un sous-sol àdéfaut de consentir à des investissements supplémentaires pour assurer son étanchéité…

L’agrégation de l’ensemble des exigences classées par ordre de priorité permet d’établir un cahier de charges ou des termes de références efficients. Et de définir un planning et un budget SMART qui intègre aussi bien le cout des études que celui des travaux et une maitrise des jalons.

Les exemples de projet ayant connu une dérive du contenu (cahier de charges) ou des délais/coûts pour non prise en compte de certaines exigences en amont sont nombreux :

• Un projet routier retardé de plus d’un an pour non prise en compte des exigences des riverains ou des contraintes de site (difficulté d’accès, présence d’eau…).
• Projets d’immeubles avec sous-sol connaissant plusieurs mois de retard pour non prise en compte de la mitoyenneté. Le sous-sol a été réaliséaccolé aux murs et fondations voisines. Les voisins ont dit avoir remarqué l’apparition de fissures sur leur mur après le début des travaux et ont porté plainte. Travaux arrêtés pendant plus de six mois pour besoin d’enquête et déterminer les responsabilités.
• Un projet d’immeuble siège ou industriels ayant connu plusieurs mois de retard à cause d’une étude de sol incomplète induisant de changer le mode de fondation ( passer de fondation superficielles à des fondations profondes pour un immeuble siège avec plusieurs niveaux de sous-sol à Yaoundé a entraîné unavenant de 30% en plus sur le budget initial dès le début des travaux)
• Un mauvais classement de l’établissement vis-à-vis de la sécurité incendie entraîne la non prise en compte d’exigences. Par exemple si l’Hôtel est traité comme un immeuble d’habitation classique, les contraintes en sécurité incendie et notamment en moyens de secours ne sont pas les mêmes.
• Effondrement en cours de construction ou d’exploitation pour méconnaissance des contraintes de sols ou à cause de la mauvaise qualité des matériaux mis en place ( absence de fiche technique des matériaux, de proces-verbal d’essais donnant les caractéristiques physiques et mécaniques,etc….)
• Mort d’ouvriers sur site pour cause d’insuffisance ou d’absence de règles HSE. Echafaudage mal monté qui s’écroule, absence d’équipements de protection individuel (casque…) ou collectif (garde-corps)
• Multiples incendies et des pertes d’exploitation pour le non-respect de la règlementation : Marchés qui brûlent avec des pertes d’exploitation évaluées en centaines de millions ou de milliards…. Pertes humaines

Plusieurs promoteurs s’interrogent avec récurrence sur les surcoûts liés au respect des exigences de la qualité, de sécurité ou environnementales. Ils oublient de s’interroger sur les conséquences financières et fonctionnelles de leur non prise en compte. Sur les coûts de la non-qualité. A-t-on déjà chiffré le coût de l’arrêt d’un chantier pendant six mois ? Ce que coûte de devoir rajouter un escalier dans un bâtiment déjà construit ? Ce que coûte la vie humaine lorsqu’il aurait suffi d’installer un détecteur avertisseur dans un logement d’habitation? Ce que coûte de déverser dans la nature des eaux polluées ?

Par ailleurs, un bâtiment solide et étanche, aux installations électriques conformes, disposant de moyens de lutte contre l’incendie efficients, et des installations techniques fonctionnelles qui respectent les exigences environnementales ; est un actif fiable, prisé et à forte valeur marchande.

Lire la vidéo (lien vers la video de l’architecte togolais)

L’avis d’un expert (Durel Laobel, Jean-Christophe Ndongo )

La durabilité d'un actif bâti repose fondamentalement sur une phase d'études approfondie, où les choix stratégiques sont éclairés par une évaluation minutieuse des besoins, des ressources et des impacts potentiels. Impliquer les bonnes parties prenantes dès le début est crucial, car cela garantit une perspective variée et une collaboration fluide tout au long du cycle de vie. Le respect strict des normes et de la législation est le socle de cette durabilité, tant pour la qualité de la construction que pour les aspects environnementaux et sociaux. Une conception alignée sur des normes rigoureuses assure la sécurité, la performance énergétique et la durabilité structurelle, tandis que la conformité aux lois et réglementations garantit l'éthique environnementale et sociale de l'actif. En fin de compte, la phase d'étude sert de fondation, les parties prenantes appropriées nourrissent le processus, et le respect des normes et de la législation établit les piliers essentiels pour la réalisation d'un actif bâti durable.

Pour en savoir plus

Télécharger la plaquette Les étapes d’un projet de construction, Phase I Conception Formulaire :

Lien vers le site mybuildingtips(lois sur l’urbanisme, loi code de l’environnement, permis de construire….plan de contingence)

Télécharger l’application qui vous permet de classer votre bâtiment, d’identifier les exigences spécifiques de votre projet de construction, d’obtenir un devis rapide intégrant le coût des obligations administratives, une note d’hypothèses,